Le Conseil d’Etat juge que la cristallisation des règles d’urbanisme applicable aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme vaut même si la demande n’était pas complète (CE, 18 novembre 2024, société Panorama, n°476298, Lebon T.).
Le certificat d’urbanisme est un outil fondamental pour les porteurs de projets en ce qu’il assure une certaine sécurité juridique s’agissant des règles d’urbanisme opposables.
Le certificat d’urbanisme permet en effet de cristalliser les règles d’urbanisme applicables au jour de sa délivrance pendant une durée de 18 mois.
Lorsqu’une demande d’autorisation d’urbanisme est déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du certificat ne peuvent donc pas être remis en cause.
Seule exception : les dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique (article L.410-1 du code de l’urbanisme).
Le bénéfice d’un certificat d’urbanisme ne fait toutefois pas obstacle à un sursis à statuer (CE, 24 décembre 2020, n°435980).
Le Conseil d’Etat juge que, pour bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme, il suffit que la demande d’autorisation d’urbanisme, notamment de permis de construire, soit déposée dans le délai de 18 mois, même incomplète.
Elle peut dès lors faire l’objet d’une demande de compléments et être complétée après expiration de ce délai :
“ (…) 6. En deuxième lieu, il ne résulte pas des dispositions de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme qu’un permis de construire déposé dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance du certificat d’urbanisme ne puisse être complété, à peine de perte du droit à ce que la demande soit examinée au regard des dispositions d’urbanisme applicables à la date de ce certificat, qu’avant l’expiration de ce délai
7. Par suite, après avoir relevé, par une appréciation souveraine non entachée de dénaturation, que la demande de permis de construire déposée le 25 avril 2018, soit dans le délai de dix-huit mois suivant la délivrance du certificat d’urbanisme du 27 octobre 2016, comportait le formulaire Cerfa, complété d’une notice et d’une annexe, de plans de situation, de masse, de coupe, des toitures, des façades et stationnements, ainsi que de photos d’insertion, la cour administrative d’appel, qui a suffisamment motivé son arrêt, a pu juger, sans entacher celui-ci d’erreur de droit ni d’erreur de qualification juridique des faits, que la circonstance que cette demande avait fait l’objet d’une demande de pièces complémentaires par courrier du 17 mai 2018 et que d’autres pièces avaient été déposées en août et novembre 2018 ne faisait pas obstacle à ce que le pétitionnaire puisse se prévaloir des effets du certificat d’urbanisme quant aux dispositions d’urbanisme au regard desquelles sa demande serait examinée. (…)” (CE, 18 novembre 2024, société Panorama, n°476298, Lebon T.).
Il n’est donc pas nécessaire de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme complète dans le délai de 18 mois pour bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme prévue par l’article L.410-1 du code de l’urbanisme.
Nous recommandons donc plus que jamais à nos clients et à tout porteur de projet de solliciter un certificat d’urbanisme pour leurs projets afin de bénéficier des effets particulièrement favorables du certificat d’urbanisme.
