Le Conseil d’Etat juge que le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie des lots dans le délai de validité de l’autorisation d’un lotissement suffit pour bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme pour le permis de construire (CE, 18 octobre 2024, n°473828, Lebon T.).
Les lotissements
L’article L.442-1 du code de l’urbanisme prévoit qu’un lotissement résulte de la division en propriété ou en jouissance d’une ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
De jurisprudence constante, il faut au moins qu’un des terrains issus de la division soit destiné à être bâti (lotissement “mono-lot” – par exemple : CE, 20 février 2013, n°345728), ce que rappelle le Conseil d’Etat au cas présent :
“ (…) 3. Il résulte, en premier lieu, de ces dispositions qu’une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti. (…) ” (CE, 18 octobre 2024, n°473828, Lebon T.).
La cristallisation des règles d’urbanisme
L’article L.442-14 du code de l’urbanisme prévoit la cristallisation des règles d’urbanisme au bénéfice des permis de construire obtenus dans le périmètre d’un lotissement pendant un délai de 5 ans.
Ce mécanisme protège contre une éventuelle évolution défavorable des règles d’urbanisme après obtention de l’autorisation du lotissement.
Le Conseil d’Etat avait jugé que cette cristallisation des règles d’urbanisme doit être écartée lorsque le transfert de propriété ou de jouissance n’a pas eu lieu à la date de délivrance du permis de construire (CE, 13 juin 2022, société La Garriguette, n°452457, Lebon T.).
Le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie des lots suffit pour bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme
Le Conseil d’Etat précise que le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie des lots dans le délai de validité de l’autorisation d’un lotissement suffit pour bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme pour le permis de construire :
“ (…) 4. En second lieu, dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable prévu par l’article R* 424-18 du code de l’urbanisme cité au point 2, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du même code, au lotissement autorisé. Est sans incidence, à cet égard, la circonstance que le lot destiné à être bâti n’ait pas lui-même fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance. (…) ” (CE, 18 octobre 2024, n°473828, Lebon T.).
Encore plus, le lot concerné par permis de construire n’a pas à faire l’objet d’un transfert dès lors qu’une partie des lots a bien été transférée dans le délai de validité de l’autorisation de lotissement.
Conclusion
Les lotisseurs peuvent donc bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme dès lors qu’au moins une partie des lots a été transférée dans le délai de validité de l’autorisation de lotissement, quand bien même le lot concerné par le permis de construire n’a pas été transféré.
