Le Conseil d’Etat juge que lorsque la destination d’un immeuble ne peut, du fait de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ou, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, la destination est apprécié sur la base des circonstances de fait de l’espèce (CE, 8 juillet 2024, n°475635, Ville de Paris, Lebon T.).
Les différentes destinations des constructions
La destination d’une construction correspond à l’activité pour laquelle cette construction a été autorisée sur le plan du droit de l’urbanisme par la dernière autorisation délivrée.
Ces destinations étant aujourd’hui au nombre de 5 selon l’article R.151-27 du code de l’urbanisme :
- Exploitation agricole et forestière ;
- Habitation ;
- Commerce et activités de service ;
- Equipements d’intérêt collectif et services publics ;
- Autres activités des secteurs primaire, secondaire ou tertiaire.
L’activité exploitée dans une construction pouvant être amenée à évoluer, tout changement de destination est a minima soumis à déclaration préalable (article R.421-17 b. du code de l’urbanisme).
L’identification de la destination d’un bien est essentielle puisqu’elle entraîne l’application de règles d’urbanisme différenciées, au premier rang les règles prévues par Plan Local d’Urbanisme (PLU). Elle permet donc de s’assurer de la faisabilité d’un projet.
Déterminer la destination d’une construction
Le plus souvent, déterminer la destination d’une construction existante ne pose pas de difficultés. Il suffit de se reporter à la ou aux dernières autorisations d’urbanisme délivrées.
Ce qui peut toutefois être complexe dans certains cas, notamment lorsque la construction est ancienne et supporte un historique complexe, avec plusieurs changements d’activités par exemple. Cela peut parfois conduire à une forme d’archéologie juridique voire à une impasse si les autorisations ne sont pas disponibles.
Le Conseil d’Etat est venu tenir compte de cette réalité en jugeant que, lorsque la destination d’un immeuble ne peut, du fait de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ou, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, la destination est apprécié sur la base des circonstances de fait de l’espèce :
“ (…) 6. En second lieu, lorsque la destination d’un immeuble ne peut, en raison de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ni, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, il appartient au juge administratif devant lequel la destination en cause est contestée d’apprécier celle-ci en se fondant sur l’ensemble des circonstances de fait de l’espèce. (…) ” (CE, 8 juillet 2024, n°475635, Ville de Paris, Lebon T.).
Au cas présent, les locaux avaient été construits à la fin du 19e siècle et initialement utilisés par une imprimerie.
Ils avaient toutefois ensuite été notamment utilisés par l’Ecole des hautes études en sciences sociales (EHESS), qui est un établissement d’enseignement supérieur, entre 1984 et 2015, soit pendant plus de 30 ans, pour y accueillir deux unités de recherche, un service éditions, une bibliothèque, des services administratifs et des espaces de stockage.
De sorte que les locaux relevaient selon le juge administratif de la destination des constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif (CINASPIC) telle que définie par le règlement du PLU de Paris.