La fraude ne peut être régularisée par application de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme

Le sursis à statuer prévu par l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme 


L’
article L.600-5-1 du code de l’urbanisme prévoit que le juge administratif doit surseoir à statuer sur une demande d’annulation d’une autorisation d’urbanisme lorsque le ou les vices affectant sa légalité sont susceptibles d’être régularisés. Dans ce cas il fixe un délai pour cette régularisation après avoir invité les parties à présenter leurs observations : 

« Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. » (article L.600-5-1 du code de l’urbanisme).

Il s’agit là d’une obligation dès lors que les conditions permettant de bénéficier du sursis à statuer sont réunies, sauf si le juge administratif décide d’une annulation partielle de l’autorisation, lorsque les conditions le permettent, ou si le bénéficiaire de l’autorisation ne souhaite pas bénéficier d’une mesure de régularisation (CE, 28 mai 2021, comité d’intérêt de quartier des Hauts de Mazargues-La-Cayolle, n°437429, Lebon T).

Une fois le sursis prononcé, seuls des moyens dirigés contre la mesure de régularisation peuvent être soulevés, la décision de sursis devant d’ailleurs se prononcer sur tous les autres moyens, lesquels sont donc écartés (CE, 28 mai 2021, comité d’intérêt de quartier des Hauts de Mazargues-La-Cayolle, n°437429, Lebon T) ;

La mesure de régularisation peut de plus permettre d’apporter d’importantes modifications au projet, puisque la limite est qu’il n’en résulte pas un changement de nature (CE, avis, Section, 2 octobre 2020, Barrieu, n°438318).

Enfin, une fois le délai de régularisation expiré, le juge peut statuer à tout moment. Il doit toutefois tenir compte d’une mesure de régularisation qui serait adressée après expiration de ce délai (CE, 16 février 2022, société MSE la Tombellen°420554).

Au cas présent, le Conseil d’Etat rappelle d’abord ces conditions permettant de bénéficier du sursis à statuer prévu par l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme : 

“ (…) 6. Il résulte de ces dispositions que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme si les conditions posées par cet article sont réunies ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.(…) ”(CE, 11 mars 2024, n°464257, commune de Saint-Raphaël, Lebon T.).

La fraude ne peut être régularisée par application de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme


Le Conseil d’Etat précise ensuite que le juge administratif ne peut pas faire application de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme lorsque l’autorisation d’urbanisme a été obtenue par fraude : 

“ (…) 7. Toutefois, le juge ne peut faire application de ces dispositions lorsque l’autorisation d’urbanisme dont il est saisi a été obtenue par fraude. (…)” (CE, 11 mars 2024, n°464257, commune de Saint-Raphaël, Lebon T.).

Il s’agissait là d’une position d’ores et déjà retenue par certains juges du fond (par exemple : CAA Lyon, 12 octobre 2021, n°20LY03430 ; CAA Nancy, 27 décembre 2023, n°20NC01144).

Il est en effet constant que toute autorisation d’urbanisme obtenue par fraude est inexistante et ne confère donc aucun droit au profit de son bénéficiaire (CE, 20 janvier 1967, n°65492, Lebon T).

Un permis de construire obtenu par fraude peut d’ailleurs être retiré ou abrogé à tout moment, sans aucune condition de délai (article L.241-2 du CRPA ; CE, 5 février 2018, n°407149, Lebon T.).

Au cas présent, le permis de construire avait été obtenu en induisant la commune en erreur sur la réalité du projet afin de bénéficier d’une règle d’urbanisme plus favorable. Il ne pouvait dès lors bénéficier du sursis à statuer prévu par l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

Le pétitionnaire qui a obtenu un permis de construire par fraude ne peut donc le régulariser, que ce soit par un permis de régularisation ou un permis modificatif, et doit nécessairement obtenir un nouveau permis de construire, ainsi que le souligne Laurent DOMINGO dans ses conclusions sur cette décision : 

“(…) Autrement dit la fraude « corrompt tout » le permis et c’est un nouveau permis en entier que le pétitionnaire, qui entend purger ce vice, doit solliciter, quand bien même le projet présenté sans fraude ne serait pas fondamentalement différent. (…)” (conclusions Laurent DOMINGO sur CE, 11 mars 2024, n°464257, commune de Saint-Raphaël, Lebon T.)

Par Axel Bertrand, avocat associé