Plan Local d’Urbanisme bioclimatique (PLUb) de Paris – quelles évolutions sur le logement ?
Le projet de Plan Local d’Urbanisme bioclimatique (PLUb) de Paris comporte d’importantes et nombreuses évolutions des règles d’urbanisme, notamment sur le logement. Il impactera donc grandement les porteurs de projets et leurs architectes.
Le processus de révision initié en décembre 2020 devrait aboutir prochainement. Après arrêt du projet de PLUb par délibération du Conseil de Paris en date du 5 juin 2023, l’enquête publique s’est tenue du 8 janvier au 29 février 2024. Plusieurs milliers de contributions ont été déposées par le public auprès de la commission d’enquête.
Après le rapport de la commission d’enquête, la Ville de Paris pourra modifier le projet de Plan Local d’Urbanisme si elle le souhaite, sans en bouleverser l’économie générale et à condition que ces modifications procèdent de l’enquête publique. Le PLU bioclimatique devrait être soumis au vote du Conseil de Paris fin 2024 pour une entrée en vigueur début 2025.
Cette révision poursuit un objectif général de clarification des règles d’urbanisme. Ce dernier se traduit notamment par les définitions qui apportent un niveau supplémentaire de précision, bien qu’elles ne règlent pas tout, ainsi que par une nouvelle présentation.
Structurellement, le PLU ne change pas fondamentalement puisque, conformément au code de l’urbanisme, il est composé d’un rapport de présentation, d’un PADD, des OAP (7 OAP thématiques et 13 OAP sectorielles), d’un règlement (règlement graphique et règlement écrit) et d’annexes.
La structuration du règlement écrit évolue cependant. Composé de 2 tomes, le Tome 1 en constitue le cœur puisqu’il inclut les modalités d’application du règlement, les dispositions générales applicables à tout le territoire et les règlements de zones.
Pour la zone urbaine générale (UG) qui représente environ 68% du territoire, les règles sont désormais regroupées par thèmes dans l’esprit du décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du code de l’urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme :
- occupations et utilisations des sols, destinations des constructions
- caractéristiques architecturales et urbaines des constructions, aspect extérieur
- implantation, hauteur et volumétrie des constructions
- espaces libres, végétalisation des abords des constructions et du bâti
- conception bioclimatique et performances environnementales
- réseaux et assainissement, déchets
- desserte, stationnement
- valorisation des externalités positives des projets
Chaque thématique fait évoluer les règles d’urbanisme applicables à Paris de manière plus ou moins importante.
En ce qui concerne le logement, le projet de PLUb fait notamment évoluer les obligations en matière de mixité fonctionnelle et de mixité sociale.
Quelles sont les principales évolutions du projet de Plan Local d’Urbanisme bioclimatique (PLUb) de Paris sur le logement ? Quelles sont-elles en matière de mixité fonctionnelle et mixité sociale ?
Lutte contre les meublés de tourisme (airbnb)
Pour lutter contre le déficit de logements, le projet de Plan Local d’Urbanisme bioclimatique prévoit un encadrement drastique des constructions relevant de la sous-destination “autres hébergements touristiques” qui inclut notamment les meublés de tourisme et donc les airbnb (article UG 1.3.3).
Sur les terrains comportant de l’habitation, les constructions neuves, extensions et surélévations relevant de cette sous-destination seront interdites, de même que le changement de locaux de bureaux vers cette sous-destination.
Encore plus, dans un secteur d’encadrement des hébergements touristiques qui représente une partie importante du territoire parisien, toute création de locaux relevant des “autres hébergements touristiques” sera interdite.
En dehors de ce secteur, les nouveaux projets de meublés de tourisme, et donc de airbnb, seront possibles mais avec une fenêtre de tir étroite. Il sera indispensable de s’assurer de la faisabilité de chaque projet avec précision.
Obligations de mixité fonctionnelle
Le projet de PLUb prévoit plusieurs obligations visant à produire de l’habitation et à renforcer la mixité fonctionnelle.
Le principe est globalement celui d’une non réduction de la surface de plancher liée à la fonction résidentielle (SPH) et d’une non augmentation de la surface de plancher économique (SPE) (article UG 1.4.1).
Le PLU de Paris distingue la SPE de la SPH. La SPE est la surface de plancher liée à l’activité économique qui comprend les destinations “commerces et activités de services” et “autres activités des secteurs primaire, secondaire et tertiaire”. La SPH est la surface de plancher liée à la fonction résidentielle qui comprend les destinations “habitation”, “équipements d’intérêt collectif et services publics – EICSP” et “cinéma”.
D’abord, sur tout terrain et sauf exceptions, la surface de plancher liée à la fonction résidentielle (SPH) après travaux devra excéder ou au moins être équivalente à la SPH initiale, sauf si la surface de plancher totale projetée est entièrement affectée à de la SPH (article UG.1.4.1 2°).
Ensuite, une obligation de créer de l’habitation est prévue dans le secteur de développement de l’habitation (situé essentiellement à l’ouest et au centre de Paris), secteur dans lequel il est constaté un déficit de logement (article UG.1.4.1 3°).
Dans ce secteur, la surface de plancher économique (SPE) après travaux ne devra donc pas excéder la SPE initiale. La règle autorisant un accroissement de 10% de la SPE dans le PLU actuel n’a de plus pas été reconduite. Aucun dépassement ne sera donc autorisé. Les surfaces situées en RDC dans la bande de constructibilité principale et les surfaces en sous-sol ne sont toutefois pas concernées pour favoriser le dynamisme commercial en RDC.
La majorité des opérations (construction neuve, restructuration lourde, extension, surélévation, changement de destination ou de sous destination) devra de plus aboutir à une création de surface de plancher d’habitation. Ces opérations devront ainsi comprendre une surface de plancher d’habitation supérieure à 11% de la SPE créée, restructurée ou changée, avec un minimum de 500 m2.
Cette dernière prescription ne concerne toutefois que les projets les plus importants. Il s’agit de ceux dont la SPE projetée est supérieure à 4500 m2 et dont la surface de plancher après travaux, comprenant la SPE et la surface de plancher d’habitation, est supérieure à 5000 m2. L’idée étant que sur de telles surfaces, une part de logement peut être introduite le plus souvent.
Des exceptions sont toutefois prévues. Cette prescription ne s’applique pas :
- aux surfaces situées en RDC dans la bande de constructibilité principale et aux surfaces en sous-sol ;
- aux surfaces démolies ;
- en cas d’incompatibilité stricte avec la création de logement (par exemple au regard de la sécurité ou de la salubrité) pour les constructions existantes ;
- aux ensembles immobiliers qui ont fait l’objet d’un changement d’usage avec compensation réelle depuis moins de 10 ans, sous conditions de SDP ;
- en cas de compensation, par la prise en compte de la transformation de SPE en habitation de toute ou partie d’un autre immeuble situé à proximité et dans le secteur de développement de l’habitation, sous condition notamment de SDP.
Dans tous les cas, le pétitionnaire devra veiller à justifier du bénéfice de l’une ou l’autre de ces exceptions et donc, en pratique, échanger avec la Ville.
En définitive, le projet de PLUb renforce clairement les obligations de mixité fonctionnelle. Ce renforcement concerne toutefois avant tout les projets d’une certaine dimension avec des possibilités de s’en affranchir.
Obligations de mixité sociale
Le projet de PADD prévoit un objectif de 40% de logements publics dans le parc de résidences principales, dont 30% de logements locatifs sociaux et 10% de logements abordables à l’horizon de 2035.
Pour cela, le projet de PLUb renforce les obligations de mixité sociale.
Il prévoit une division du territoire en 3 zones en fonction du niveau du niveau de logements sociaux existant :
- une zone non déficitaire en logement social, dans laquelle on trouve plus de 30% de logements sociaux ;
- une zone de déficit en logement social, dans laquelle on trouve entre 10 et 30% de logements sociaux ;
- une zone d’hyper déficit en logement social, dans laquelle on trouve moins de 10% de logements sociaux.
Dès lors que le projet porte sur la réalisation d’un programme d’habitation, la majorité des projets (constructions neuves, restructuration lourde, extension, surélévation, changement de destination ou de sous-destination), devra affecter à un certain pourcentage de la surface de plancher d’habitation créée, restructurée ou changée à du logement locatif social (LLS) ou à du bail réel solidaire (BRS) (article UC1.5.1) :
- en zone non déficitaire en logement social : 30% en BRS ;
- en zone de déficit en logement social : 35% en LLS ;
- en zone d’hyper déficit en logement social 50% en LLS.
Étant précisé que, par exception à l’application des règles d’urbanismes lot par lot en cas de lotissement, les dispositions relatives à la mixité sociale s’appliqueront à l’échelle du terrain avant division (partie 2 III).
Ces dispositions ne concernent toutefois que les projets d’une certaine ampleur, à savoir ceux dont la surface de plancher d’habitation créée, restructurée ou changée est d’au moins 500 m2. Le seuil de déclenchement de la règle prévu à 800 m2 dans le PLU actuel est donc abaissé.
Elles ne s’appliquent de plus pas aux logements locatifs sociaux (LLS), logements locatifs intermédiaires existants, aux terrains grevés d’un emplacement réservé en vue de la réalisation de certains logements (terrains pastillés) ainsi qu’aux secteurs concernés par une OAP sectorielle exprimant des objectifs en matière de logement et de mixité sociale.
Elles s’appliquent en revanche aux locaux d’habitation situés dans le secteur de développement de l’habitation. Dans ce cas, la surface de plancher d’habitation requise par l’obligation de mixité sociale pourra toutefois être réalisée en BRS en tout ou partie.
Enfin, si un projet se trouve dans le périmètre d’une opération d’aménagement (ZAC ou lotissement), l’obligation s’appliquera aux surfaces d’habitation prévues à l’échelle de toute l’opération.
Les emplacements réservés (pastillage)
Le projet de PLUb prévoit de réserver à la réalisation de certains logements de nombreux biens en créant 611 nouveaux emplacements réservés situés en majorité dans les arrondissements les moins dotés en logements sociaux (8e, 16e, 17e, 9e, 15e) (article UG 1.5.2).
Il s’agit de l’obligation souvent nommée “pastillage” qui ouvre un droit de délaissement au propriétaire.
Pour les biens concernés, tout projet de construction neuve, restructuration lourde, extension, surélévation ou changement de destination devra inclure une proportion déterminée d’habitation et une proportion déterminée relevant du logement locatif social (LLS) ou du bail réel solidaire (BRS).
Etant précisé que lorsqu’un bien est soumis à la production de LLS, le reste de la part affectée à l’habitation devra relever du bail réel solidaire (BRS), du logement locatif intermédiaire ou du logement locatif social, à l’exclusion du logement libre.
Lorsqu’un bien est soumis à la production de BRS, cette part pourra enfin être réalisée en logement locatif social ou en logement locatif intermédiaire pour un quart au maximum.
Conclusion
Le futur Plan Local d’Urbanisme bioclimatique (PLUb) de Paris devrait impacter assez fortement les porteurs de projets du fait notamment du renforcement des obligations de mixité fonctionnelle et de mixité sociale.
Le potentiel de construction reste toutefois intéressant pour les opérateurs qui se saisiront de ces nouvelles règles, notamment des exceptions prévues et des nouveaux mécanismes qu’elles proposent.
La faisabilité de chaque futur projet devra toutefois être vérifiée en amont, le plus tôt possible, y compris en échangeant avec le service instructeur.
Des évolutions sont enfin susceptibles d’intervenir après l’enquête publique, notamment sur les emplacements réservés.
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