Le Conseil d’Etat juge que, si un recours en cassation est introduit contre le jugement rendu en premier et en dernier ressort par un Tribunal administratif faisant application de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme, le permis modificatif notifié au requérant doit en principe être contesté devant ce Tribunal et non devant le Conseil d’Etat (CE, 7 mars 2025, n°497329, Société FC Debuquoy, Lebon T.).

L’annulation partielle et la régularisation

L’article L.600-5 du code de l’urbanisme prévoit que le juge administratif peut prononcer l’annulation partielle d’un permis de construire, de démolir, d’aménager ou d’une décision de non-opposition à déclaration préalable s’il estime qu’un vice n’affecte qu’une partie du projet et peut être régularisé, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés.

Il limite dans ce cas à cette partie du projet la portée de l’annulation qu’il prononce et fixe, le cas échéant, un délai dans lequel le pétitionnaire peut solliciter un permis modificatif pour régularisation.

Ce jugement est susceptible de recours, selon les cas, d’appel si cette voie est ouverte, sinon de recours en cassation.

La contestation de la mesure de régularisation en cas d’appel contre le jugement d’annulation partielle

L’article L.600-5-2 du code de l’urbanisme prévoit que, lorsqu’un permis modificatif intervient au cours de l’instance introduite contre l’autorisation initiale et que ce permis modificatif a été communiqué aux parties à cette instance, sa légalité ne peut être contestée que dans le cadre de cette même instance.

Le Conseil d’Etat a déjà jugé que, si le juge d’appel est saisi d’un appel contre le jugement faisant application de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme et qu’un permis modificatif a été délivré et notifié au requérant, ce permis modificatif ne peut être contesté que dans le cadre de cet appel (CE, Section, 15 février 2019, n°401384, Lebon).

Dans le cas où un recours en annulation est introduit contre ce permis modificatif, le Tribunal administratif doit ainsi le transmettre à la Cour administrative d’appel.

La contestation de la mesure de régularisation en cas de recours en cassation suite à jugement rendu en premier et dernier ressort

L’article R.811-1-1 du code de justice administrative prévoit que, dans certains cas, les Tribunaux administratifs statuent en premier et dernier ressort. La voie de l’appel est donc fermée et seul le recours en cassation est ouvert.

Tel est notamment le cas des recours introduits contre des permis de construire un bâtiment comportant plus de deux logements lorsque le bâtiment est implanté en tout ou partie sur le territoire d’une des communes située en zone tendue (mentionnées à l’article 232 du code général des impôts et son décret d’application).

Dans un tel cas, si un recours en cassation est introduit contre le jugement rendu en premier et en dernier ressort par un Tribunal administratif faisant application de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme, le permis modificatif notifié au requérant doit-il être contesté à l’occasion du recours en cassation ?

Le Conseil d’Etat avait jugé dans une affaire que, lorsqu’il décide de régler l’affaire au fond après cassation et statue définitivement sur la légalité du permis de construire initial, il y avait lieu de statuer en qualité de juge de premier et dernier ressort sur la légalité du permis de construire modificatif (CE, 10 octobre 2022, Cogedim Grand Lyon, n°452955, Lebon).

Il n’y avait toutefois aucune automaticité et cette solution dépendait tant “des circonstances de l’espèce que de “l’intérêt d’une bonne administration de la justice” dans l’affaire alors tranchée par le Conseil d’Etat.

Le Conseil d’Etat tranche plus systématiquement cette question : le juge de cassation saisi d’un pourvoi contre une décision relative au permis de construire initialement délivré n’est en principe pas compétent pour statuer en premier et dernier ressort sur la légalité du permis de construire modificatif :

“ (…) 2. Il ne résulte pas des dispositions de l’article L. 600-5-2 du code de l’urbanisme citées au point 1 que le juge de cassation, saisi d’un pourvoi dirigé contre un arrêt ou un jugement relatif au permis de construire initialement délivré, soit compétent pour statuer en premier et dernier ressort sur la légalité d’un permis modificatif, d’une décision modificative ou d’une mesure de régularisation communiqués aux parties.(…)” (CE, 7 mars 2025, n°497329, société FC Debuquoy, Lebon T.).

Au cas présent, le Tribunal administratif était donc seul compétent pour se prononcer sur la légalité du permis de construire modificatif, malgré le recours en cassation introduit contre son jugement faisant application de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme et l’intervention d’un permis modificatif.

Conclusion

Si un recours en cassation est introduit contre le jugement rendu en premier et en dernier ressort par un Tribunal administratif faisant application de l’article L.600-5 du code de l’urbanisme, le permis modificatif notifié au requérant doit en principe être contesté devant ce Tribunal et non devant le Conseil d’Etat.

Par Axel Bertrand, avocat associé

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