Le Conseil d’Etat rappelle que le principe de réciprocité est opposable aux autorisations de lotir. Il précise de plus que, en cas de spécificités locales, la dérogation aux règles de distance ne peut être octroyée qu’à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire et ne peut bénéficier au demandeur d’une autorisation de lotir. La conformité de cette dernière avec le principe de réciprocité peut toutefois inclure la possibilité de bénéficier ultérieurement de cette dérogation (CE, 27 décembre 2024, Société Mavan Aménageur, n°464478).

Le principe de réciprocité prévu par l’article L.111-3 du code rural et de la pêche maritime

Lorsque des dispositions législatives ou réglementaires soumettent l'implantation ou l'extension de bâtiments agricoles à des conditions de distance vis-à-vis d’habitations, ces mêmes distances s’imposent à toute nouvelle construction et à tout changement de destination à usage non agricole nécessitant un permis de construire.

Il s’agit du “principe de réciprocité” prévu par l’article L.111-3 du code rural et de la pêche maritime.

Une construction ne peut donc être autorisée en méconnaissance de ces règles de distances.

L’opposabilité du principe de réciprocité aux autorisations de lotir 

Les lotissements sont soumis au respect des règles d’urbanisme bien qu’ils ne portent pas sur un projet concret de construction. 

L’administration doit donc refuser la demande de permis d’aménager ou s’opposer à la déclaration préalable lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier de demande, un projet de lotissement permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourrait être ultérieurement assurée au stade de la délivrance des autorisations de construire (CE, 24 février 2016, commune de Pia, n°383079).

Le Conseil d’Etat avait ainsi déjà jugé que le principe de réciprocité est opposable aux autorisations de lotir dès lors que celles-ci prévoient des lots en vue de l’implantation de constructions nouvelles qui méconnaîtront nécessairement les règles de distance (CE, 31 juillet 2009, n°296197, Lebon T.).

Ce que rappelle le Conseil d’Etat au cas présent :

“ (...) 4. Les règles de distance minimale législatives ou réglementaires applicables à des constructions ou extensions de bâtiments agricoles vis-à-vis de locaux habituellement occupés par des tiers s’appliquent également aux nouvelles constructions à usage non agricole vis-à-vis de bâtiments agricoles lorsque celles-ci nécessitent un permis de construire, sauf cas d’extension d’une construction existante. Ces dispositions sont opposables aux demandes d’autorisation de lotir dès lors que celles-ci prévoient des lots en vue de l’implantation de constructions nouvelles qui méconnaîtront nécessairement les règles de distance en question. (...) ” (CE, 27 décembre 2024, Société Mavan Aménageur, n°464478).

L’article L.111-3 du code rural et de la pêche maritime prévoit cependant la possibilité de bénéficier d’une dérogation aux règles de distances au stade de la délivrance du permis de construire.

L’administration qui délivre le permis de construire peut ainsi autoriser une distance d'éloignement inférieure, après avis de la chambre d'agriculture, afin de tenir compte de spécificités locales. 

Des termes mêmes de cet article, cette dérogation ne peut être octroyée qu’à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire.

Elle ne peut donc bénéficier au demandeur d’une autorisation de lotir, ce que confirme le Conseil d’Etat.

Faut-il cependant tenir compte de la possibilité de bénéficier de cette dérogation au stade des permis de construire afin d’apprécier la conformité de l’autorisation de lotir au principe de réciprocité ?

Le Conseil d’Etat juge que l’administration peut tenir compte de spécificités locales pour estimer qu'un projet d’aménagement ne méconnaît pas nécessairement le principe de réciprocité, sans pour autant préjuger de l’appréciation qui sera portée au stade des permis de construire :

“ (...) 5. La dérogation mentionnée au quatrième alinéa de l’article L. 111-3 du code rural et de la pêche maritime ne peut être octroyée qu’à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire et après avis de la chambre d’agriculture concernée, lequel ne peut être sollicité qu’à ce stade. Néanmoins, l’autorité compétente pour octroyer un permis d’aménager prévoyant l’implantation de constructions nouvelles à proximité de bâtiments agricoles peut tenir compte de spécificités locales pour estimer que le projet d’aménagement ne méconnaît pas nécessairement les dispositions de l’article L. 111-3 précité, sans préjudice de l’appréciation que portera l’autorité compétente sur la demande de permis de construire. La cour n’a donc pas commis l’erreur de droit alléguée en ne recherchant pas si la chambre d’agriculture avait été consultée lors de l’instruction de la demande de permis d’aménager et en considérant que compte tenu des spécificités locales, le projet d’aménagement apparaissait comme susceptible de relever de la dérogation prévue par le quatrième alinéa de l’article L. 111-3 précité, et qu’il ne méconnaitrait donc pas nécessairement les règles de distance posées par cet article. (...) ” (CE, 27 décembre 2024, société Mavan Aménageur, n°464478).

Conclusion

Le principe de réciprocité est opposable aux autorisations de lotir (permis d’aménager et déclarations préalables de division).

En cas de spécificités locales, la dérogation aux règles de distance ne peut être octroyée qu’à l’occasion de la délivrance d’un permis de construire et ne peut bénéficier au demandeur d’une autorisation de lotir.

L’appréciation de la conformité de cette dernière au principe de réciprocité peut toutefois inclure la possibilité de bénéficier ultérieurement de cette dérogation.