Le syndic doit être autorisé pour agir en justice

Pour agir en justice, le syndic doit être expressément autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires (articles 15 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis).

‍Le syndic doit donc être autorisé pour introduire un recours contre un permis de construire ou une autre autorisation d'urbanisme.

Il s’agit là d’une condition de recevabilité de tout recours introduit par un syndic contre une autorisation d’urbanisme tenant à sa qualité pour agir.

Le Conseil d’Etat juge ainsi constamment que le syndic doit être autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice au nom de la copropriété. Cette autorisation devant préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé (CE, 17 juin 2019, n°420288). 

Une fois cette autorisation obtenue, le syndic n’a pas à être de nouveau autorisé pour interjeter appel ou pour se pourvoir en cassation (même décision). 

Le moyen tiré de l’absence d’autorisation du syndic pouvait jusqu’à peu être soulevé en défense et soulevé d’office par le juge administratif au titre du défaut de qualité pour agir et de l’irrecevabilité de la requête (par exemple :  CE, 6 mai 2015, Syndicat des copropriétaires « Arcades des Champs Elysées », n°366713).

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Le défaut d’autorisation du syndic ne peut être soulevé que par des copropriétaires

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 précise que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. 

Le Conseil d’Etat en déduit, par un revirement de jurisprudence, que le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ne peut donc être soulevé que par des copropriétaires :

“ (...) 3. Il résulte de ces dispositions que, dans les cas où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir en justice en son nom, habilitation qui doit préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé. Le pouvoir ainsi donné au syndic est compris dans les limites qui ont, le cas échéant, été fixées par la décision de l’assemblée générale. Le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic à agir en justice ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires. (...) ” (CE, 9 avril 2025, Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys, n°492236, Lebon T.).

Ce moyen ne peut donc désormais plus être soulevé d’office par le juge administratif. Il ne peut pas plus être soulevé en défense par des personnes qui ne sont pas des copropriétaires. 

Ce qui réduit drastiquement la portée de cette condition de recevabilité. 

Au cas présent, le tribunal administratif avait rejeté le recours en annulation introduit contre un permis de construire pour irrecevabilité, en relevant d’office le moyen tiré du défaut d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires au syndic. 

Ce qu’il n’avait toutefois pas le pouvoir de faire : 

“ (...) 4. Il résulte de ce qui précède qu’en soulevant d’office le moyen tiré de l’absence d’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys au syndic pour agir en justice, le tribunal administratif a commis une erreur de droit. (...) ”(CE, 9 avril 2025, Syndicat des copropriétaires de la résidence Les Jardins d’Ys, n°492236, Lebon T.).

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Conclusion

Pour introduire un recours en justice au nom de la copropriété, par exemple un recours contre un permis de construire, un syndic doit être expressément autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le moyen tiré du défaut d’autorisation du syndic à agir ne peut toutefois être soulevé que par un ou plusieurs copropriétaires.

Il ne peut donc pas être soulevé d’office par le juge administratif. Il ne peut pas plus être soulevé en défense par des personnes qui ne sont pas des copropriétaires, notamment le bénéficiaire de l’autorisation d’urbanisme contestée s’il n’a pas la qualité de copropriétaire.