Le Conseil d’État est venu préciser qu’en l'absence d'expression d'une volonté contraire du vendeur, le notaire signataire de la DIA est présumé avoir reçu mandat pour l’ensemble de la procédure se rapportant à l’exercice de préemption y compris pour la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption. La notification de la décision de préemption au seul notaire signataire de la DIA fait ainsi courir le délai de recours à son encontre.  

La droit de préemption urbain

Prévu par les articles L.211-1 et suivants du code de l’urbanisme, le droit de préemption urbain consiste pour une personne morale de droit public à acquérir en priorité, dans certaines zones prédéfinies, un bien immobilier mis en vente.

Le dépôt de la déclaration d’intention d’aliéner  

Lorsque le bien est situé dans le périmètre d’un droit de préemption urbain, il appartient au propriétaire, à peine de nullité, d’adresser préalablement à son aliénation une déclaration à la mairie de la commune où se trouve situé le bien (article L.213-2 du code de l’urbanisme).

En pratique, cette déclaration d’intention d’aliéner (DIA) est remplie et adressée par le notaire du vendeur.  

La décision de préemption

Le titulaire du droit de préemption dispose alors d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA pour se prononcer sur l’acquisition du bien. A défaut de réponse, il est présumé renoncer à son droit de préemption.

Dans le cas contraire, lorsqu’il envisage d’acquérir le bien, la décision de préemption fait l’objet d’une publication et d’une notification « au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien » (article L.213-2 du code de l’urbanisme).

Dans une décision du 7 mars 2025, le Conseil d’État est venu préciser que les dispositions de l’article L.213-2 du code de l’urbanisme « ne font pas obstacle à ce que le vendeur donne mandat à un tiers pour recevoir cette notification pour son compte. La signature de la déclaration d'intention d'aliéner par le notaire établit, en principe, en l'absence d'expression d'une volonté contraire du vendeur, le mandat confié par le vendeur au notaire pour l'ensemble de la procédure se rapportant à l'exercice du droit de préemption mentionné à l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme et, à ce titre, en particulier, pour la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption » (CE, 7 mars 2025, req. n° 495227).

Le Conseil d’État reconnait ainsi une présomption de mandat au notaire signataire de la DIA pour l’ensemble de la procédure se rapportant à l’exercice de préemption.

Cette présomption peut être renversée si un élément permet « d’établir l’expression d’une volonté des vendeurs de ne pas lui confier un mandat s’étendant à la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption » (CE, 7 mars 2025, req. n° 495227).

A défaut, le notaire signataire de la DIA peut donc recevoir seul notification de la décision de préemption.

Dans cette hypothèse, la notification de la décision de préemption au notaire signataire de la DIA fait courir le délai de recours à l’encontre de cette décision.

Dans le cas présent, le Conseil d’État considère que :

« La cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit au regard de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme en en déduisant que la notification au notaire de la décision de la commune de Calais de préempter le bien des consorts D... avait fait courir à leur encontre le délai de recours contentieux contre cette décision » (CE, 7 mars 2025, req. n° 495227).

En conclusion

Afin de pouvoir contester la décision de préemption, le vendeur devra porter un attention particulière à ses modalités de notification et vérifier s’il n’existe pas d’élément permettant d’établir l’expression de sa volonté de ne pas confier au notaire signataire de la DIA, un mandat s’étendant à la notification éventuelle de la décision du titulaire du droit de préemption.

En l’absence de tel élément, la notification de la décision de préemption au seul notaire signataire de la DIA sera considérée comme faisant courir le délai de recours de 2 mois à son encontre.