Le Conseil d’État précise que le seuil de 800 m² mentionné à l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme s’apprécie, quelle que soit la destination principale de l'immeuble, au regard de la seule surface de plancher du projet dédiée aux logements.

Une opération de construction d’immeubles collectifs est soumise à l’obligation de compter au moins 30% de logements locatifs sociaux parmi les logements familiaux lorsqu’elle comprend plus de 12 logements ou plus de 800 mètres carrés de surface de plancher.

Aux termes de l’article L.111-24 du code de l’urbanisme :

« Conformément à l'article L. 302-9-1-2 du code de la construction et de l'habitation, dans les communes faisant l'objet d'un arrêté au titre de l'article L. 302-9-1 du même code, dans toute opération de construction d'immeubles collectifs de plus de douze logements ou de plus de 800 mètres carrés de surface de plancher, au moins 30 % des logements familiaux sont des logements locatifs sociaux définis à l'article L. 302-5 dudit code, hors logements financés avec un prêt locatif social. L'autorité administrative compétente de l'Etat, sur demande motivée de la commune, peut déroger à cette obligation pour tenir compte de la typologie des logements situés à proximité de l'opération. »

Le Conseil d’État précise :

« Il résulte de ces dispositions, d'une part, qu'un immeuble collectif est soumis à l'obligation qu'elles prévoient de compter une part de logements locatifs sociaux soit lorsqu'il comporte plus de douze logements, soit lorsqu'il consacre plus de 800 mètres carrés de surface de plancher à un usage d'habitation. D'autre part, lorsqu'un immeuble répond à l'un de ces critères, la proportion de 30 % de logements locatifs sociaux, prévue par ces dispositions, s'applique au nombre de logements familiaux figurant dans le projet, sans considération de la part que représente leur surface au sein de la surface totale dédiée à l'habitation dans l'immeuble. » (CE, 11 février 2025, n° 491009)

Le Conseil d’État précise que le seuil de 800 m2 de surface de plancher au-delà duquel un immeuble collectif doit compter au moins 30% des logements locatifs sociaux s’apprécie quelle que soit la destination principale de l'immeuble, au regard de la seule surface de plancher du projet dédiée aux logements.

« Il résulte de ce qui précède qu'en jugeant que le seuil de 800 mètres carrés mentionné à l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme s'appréciait, quelle que soit la destination principale de l'immeuble, au regard de la seule surface de plancher du projet dédiée aux logements, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit. » (CE, 11 février 2025, n° 491009)

En conclusion

Afin de vérifier si un projet de construction d’immeubles locatifs a l’obligation de réaliser des logements locatifs sociaux en raison du seuil de 800 mètres carrés mentionné à l'article L. 111-24 du code de l'urbanisme, il convient de prendre en compte uniquement la surface de plancher du projet dédiée aux logements et non pas la surface de plancher totale.