Le Conseil d’État juge que la date de la décision tacite de non-opposition, bien que confirmée par la suite, constitue le point de départ pour calculer la durée de validité de la déclaration valant division. La caducité de cette déclaration à la date de signature de la promesse de vente, n’a pas permis à ses bénéficiaires de bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme pendant 5 ans.

Le lotissement est constitué par « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis » (article L.442-1 du code de l’urbanisme).

« Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date » (article L.442-14 du code de l’urbanisme).

La cristallisation des règles d’urbanisme pendant 5 ans ne joue toutefois qu’en présence de la réalisation effective d’une division en propriété ou en jouissance.

La déclaration valant division devient dès lors caduque si cette opération n’a pas eu lieu dans le délai de 3 ans à compter de la notification de la décision de non-opposition ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue (article R.424-18 du code de l’urbanisme).

Le bénéfice de la cristallisation des règles d’urbanisme pendant 5 ans est ainsi « subordonné à la division effective de l'unité foncière par le transfert, avant l'expiration du délai de trois ans suivant la non-opposition à la déclaration préalable, de la propriété ou de la jouissance d'au moins un des lots créés, ce transfert fût-il assorti d'une condition suspensive telle que celle tenant à l'obtention d'un permis de construire. La seule modification du cadastre ou la seule mise en vente de tout ou partie des terrains ne permet pas, en revanche, de regarder cette condition de division effective comme remplie » (CE, 17 février 2025, n° 493120).

Dans le cas présent, les propriétaires d’un tènement ont déposé une déclaration préalable de division en 4 lots, dont 3 à bâtir, pour la création d’un lotissement.

Par arrêté, le maire a opposé un sursis à statuer à la déclaration préalable, lequel a été annulé par jugement du tribunal administratif et confirmé par arrêt de la CAA.

La déclaration préalable confirmée, une décision tacite de non-opposition à cette déclaration est née le 19 janvier 2018 et confirmée par arrêté du 5 février 2018.

Le 3 mars 2021, les propriétaires du tènement ont consenti une promesse unilatérale de vente pour un de leurs terrains sous la condition suspensive de l’obtention par les bénéficiaires d’un permis de construire purgé de tout recours et de tout retrait administratif avant le 30 septembre 2021 pour la construction d’une maison individuelle.

La demande de permis de construire ayant été refusée, les bénéficiaires de la promesse de vente ont engagé une action en nullité de la promesse de vente devant le tribunal judiciaire, lequel a sursis à statuer jusqu’à ce que la juridiction administrative se soit prononcée sur la caducité de l'arrêté du 5 février 2018 par lequel le maire ne s'est pas opposé à la déclaration préalable et, d'autre part, sur les conséquences, le cas échéant, de cette caducité sur la possibilité d'obtenir un permis de construire sur le terrain en litige.

Le Conseil d’État juge que la date de la décision tacite de non-opposition, bien que confirmée par la suite, constitue le point de départ pour calculer la durée de validité de la déclaration valant division.

« En l'absence de tout transfert de propriété ou de jouissance dans le délai de trois ans à compter du 19 janvier 2018, et sans qu'ait d'incidence la circonstance que M. et Mme H... aient pu manifester leur intention de vendre la parcelle avant le terme de ce délai de caducité, l'arrêté du 5 février 2018 était caduc le 3 mars 2021, date de signature de la promesse de vente entre M. et Mme H... et M. et Mme F.... Par suite, le projet de ces derniers ne pouvait bénéficier des dispositions de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme » (CE, 17 février 2025, n° 493120).

Compte tenu de la caducité de la déclaration valant division à la date de signature de la promesse de vente, ses bénéficiaires n’ont pas pu bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme pendant 5 ans à compter de la date de non-opposition à déclaration préalable prévue par l’article L.442-14 du code de l’urbanisme.

En cas de promesse unilatérale de vente, il appartiendra à l’acquéreur d’être particulièrement vigilant quant à la date de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, qu’elle soit tacite ou explicite, et d’apprécier si la division est juridiquement et matériellement possible dans les délais impartis avant de s’engager.