Pour apprécier la condition de changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment. Il doit également prendre en compte, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination ayant été autorisé ou bien régulièrement opéré à une date où la législation applicable n’imposait pas d’autorisation ou de déclaration à cet effet (CE, 23 mai 2025, Société Dix pour Cent, n°476057).

Les différentes destinations des constructions

La destination d’une construction correspond à l’activité pour laquelle cette construction a été autorisée sur le plan du droit de l'urbanisme par la dernière autorisation délivrée.

Les différentes destinations et sous-destinations des constructions sont prévues par les articles R.151-27 et R.151-28 du code de l’urbanisme.

Il s’agit des destinations et sous-destinations suivantes :

Le contenu de chaque sous-destination est de plus précisé par l’arrêté du 10 novembre 2016 définissant les destinations et sous-destinations de constructions pouvant être réglementées par le règlement national d'urbanisme et les règlements des plans locaux d'urbanisme ou les documents en tenant lieu.

L’identification de la bonne destination en urbanisme

L’identification de la destination d’un bien est essentielle.

Elle conditionne l’application de règles d’urbanisme différenciées en fonction de la destination des constructions. Cela est notamment le cas des règles prévues par le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Elle permet donc de s’assurer de la faisabilité d’un projet et conditionne l’obtention de l’autorisation d'urbanisme souhaitée.

Le plus souvent, déterminer la destination d’une construction existante ne pose pas de difficultés.

Il suffit de se reporter à la ou aux dernières autorisations d'urbanisme délivrées.

Cela est toutefois plus complexe dans certains cas. Notamment lorsque la construction est ancienne et a connu plusieurs changements d’activités.

Le Conseil d’Etat a jugé à ce sujet que, lorsque la destination d’un immeuble ne peut, du fait de son ancienneté, être déterminée par les indications figurant dans une autorisation d’urbanisme ou, à défaut, par des caractéristiques propres ne permettant qu’un seul type d’affectation, la destination doit alors être appréciée sur la base des circonstances de fait de l’espèce (CE, 8 juillet 2024, Ville de Paris, n°475635 - voir notre article à ce sujet).

La destination d’une construction ne doit de plus être appréciée qu’au regard du seul usage auquel elle est destinée (CE, 25 juillet 2024, Société 44 rue de Lorraine, n°464281 - voir notre article à ce sujet).

Le changement de destination est soumis à autorisation d'urbanisme

L’activité exploitée dans une construction peut être amenée à évoluer.

Tout changement de destination est a minima soumis à déclaration préalable (article R.421-17 b. du code de l’urbanisme).

Les changements de destinations entre les différentes destinations et sous-destinations sont toutefois soumis à permis de construire lorsqu’ils s’accompagnent de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment (article R.421-14 c. du code de l’urbanisme).

L’appréciation de la condition du changement de destination

Le Conseil d’Etat a précisé les éléments permettant d'identifier la dernière destination de la construction à prendre en compte pour déterminer s'il y a changement de destination.

Il convient de partir de la destination initiale du bâtiment puis de prendre en compte tout changement ultérieur de destination ayant été autorisé ou bien régulièrement opéré à une date où le changement de destination n’était pas soumis à autorisation ou à déclaration :

“ (...) 3. Pour apprécier la condition de changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l’objet d’une autorisation ou, le cas échéant, qui a été régulièrement opéré antérieurement au 1er janvier 1977, soit à une date où la législation applicable n’imposait pas une autorisation ou une déclaration à cet effet. (...)” (CE, 23 mai 2025, Société Dix pour Cent, n°476057).

Conclusion

L’identification de la destination initiale et de tous les changements de destination ultérieurs d’une construction est essentielle.

Elle conditionne en effet les règles d’urbanisme applicables.

Elle permet également de déterminer s'il est nécessaire d’obtenir une autorisation pour un éventuel changement de destination.

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