Dans une décision du 20 décembre 2024, le Conseil d’État est venu préciser que la seule qualité d’héritier d’un requérant ne suffit pas à lui donner intérêt à agir contre un permis de construire. Ce dernier doit s’apprécier uniquement au regard des dispositions des articles L.600-1-2 et L.600-1-3 du code de l’urbanisme.

En l’espèce, suivant arrêté du maire, une société civile immobilière obtient un permis de construire pour l’extension d’une maison d’habitation.

L’usufruitière de l’immeuble voisin au projet à la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire décède.

L’héritière de l’usufruitière de l’immeuble voisin au projet forme un recours pour excès de pouvoir contre ce permis de construire qui est annulé par le tribunal administratif.

La société civile immobilière interjette appel à l’encontre du jugement rendu par le tribunal administratif. La cour administrative d’appel rejette l’appel formé.

La société civile immobilière se pourvoit en cassation devant le Conseil d’État contre l’arrêt rendu par la cour administrative d’appel.

Se posait la question de savoir si la qualité d’héritier du requérant (acquise postérieurement à la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire) suffit à justifier l’intérêt à agir contre ce permis.

Les règles applicables en matière d’appréciation de l’intérêt à agir

Pour que sa requête soit recevable, l’auteur d’un recours contre une autorisation d’urbanisme doit démontrer qu’il dispose d’un intérêt à agir contre cette décision.

Cet intérêt à agir est régis par l’article L.600-1-2 du code de l’urbanisme qui prévoit que le requérant, qui peut être une personne physique ou morale, doit :

• justifier de la qualité d’occupant régulier ou de propriétaire d’un bien immobilier, usufruitier ou nu-propriétaire ;
• démontrer que le projet autorisé va directement affecter ses conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance.

Aux termes de l’article L.600-1-3 du code de l’urbanisme, cette qualité s’apprécie, sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

L’intérêt à agir s’apprécie sur le seul fondement des dispositions précitées des articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du code de l’urbanisme

Pour rejeter l’appel formé par la société civile immobilière la cour administrative d’appel juge que :

« la seule qualité d’héritière de sa mère, usufruitière de la maison à la date de l’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire et décédée depuis, suffisait à donner intérêt pour agir contre le permis attaqué (…) en application de l’article 724 du code civil, aux termes duquel  » Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt (…) », tout en relevant qu’à cette même date (la requérante) n’était plus nue-propriétaire de la maison d’habitation dès lors qu’elle avait cédé cette nue-propriété à ses enfants, sans retenir qu’elle aurait justifié par ailleurs l’occuper de façon régulière à la même date ».

Le Conseil d’État censure le raisonnement de la cour administrative d’appel, rappelant que l’intérêt à agir contre une autorisation d’urbanisme s’apprécie uniquement au regard des dispositions des articles L.600-1-2 et L.600-1-3 du code de l’urbanisme :

« La cour a, ce faisant, commis une erreur de droit, l’intérêt pour agir contre un permis de construire s’appréciant sur le seul fondement des dispositions précitées des articles L. 600-1-2 et L. 600-1-3 du code de l’urbanisme et donc, ainsi qu’il a été dit au point 3, au regard de la qualité d’occupant régulier ou de propriétaire d’un bien immobilier dont les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance sont de nature à être directement affectées par le projet à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »

La seule qualité d’héritier ne suffit pas à donner intérêt à agir contre un permis de construire

Réglant l’affaire au fond, le Conseil d’État considère :

• qu’à la date d’affichage en mairie de la demande de permis de construire de la société civile immobilière, la requérante « ne justifiait ni détenir ni occuper régulièrement la maison voisine du projet » ;
• « qu’elle ne fait valoir aucune autre circonstance qui aurait été de nature à lui conférer, à cette date, un intérêt pour agir à l’encontre du permis de construire en litige » ;
• ni « aucune circonstance particulière qui justifierait que son intérêt pour agir soit apprécié à une autre date »
• « qu’elle n’est pas recevable à demander l’annulation du permis de construire »

En conclusion

Hériter d’une personne ayant un intérêt à agir contre un permis de construire ne suffit pas à lui seul, à lui donner intérêt à agir contre cette autorisation.

Dans une telle situation, l’héritier devra veiller à remplir les conditions des dispositions des articles L.600-1-2 et L.600-1-3 du code de l’urbanisme avant de saisir le tribunal administratif.