Retrouvez le premier article de cette série dédiée à la réversibilité : "Conférence AMO – Intervention d’Axel Bertrand sur la réversibilité des bâtiments et le permis d’innover"

Dans un contexte marqué par la crise du logement, la vacance des surfaces de bureaux et l'évolution des modes de vie et de travail, la réversibilité des bâtiments est devenue un enjeu majeur.

La réversibilité des bâtiments offre également une solution innovante à plusieurs défis contemporains, notamment la réduction de l’empreinte carbone du secteur de la construction (liée par exemple à la démolition/reconstruction) et la raréfaction du foncier.

Pourtant, à ce jour, le droit de l’urbanisme n’appréhende pas directement la question de la réversibilité.

Qu’est-ce que la réversibilité des bâtiments ? 

La réversibilité d’un bâtiment peut être définie comme la “capacité programmée d’un ouvrage neuf à changer facilement de destination  (...) grâce à une conception qui minimise, par anticipation, l’ampleur et le coût des adaptations” (“Construire réversible”, Canal Architecture, Patrick Rubin, 16 février 2017, page 10).

Le code de la construction et de l’habitation comporte également une définition de la réversibilité comme “un bâtiment dont la conception permet d'en changer l'usage, partiellement ou totalement, sans qu'il soit besoin de procéder à une rénovation importante ou une reconstruction” (article L.111-1 5° du code de la construction et de l’habitation).

Il s’agit autrement dit d’une réversibilité fonctionnelle. 

Sous l’angle juridique, la réversibilité est donc la capacité pour un bâtiment de changer de destination tout au long de sa vie, ce sans nécessiter une nouvelle autorisation d’urbanisme.

Ce qui suppose que cette possibilité de changement soit autorisée dès le début, au stade de la conception du bâtiment, à la délivrance de la première autorisation d’urbanisme.

Créer un bâtiment réversible, c’est donc penser un bâtiment pouvant changer d’usage sur toute sa durée de vie, au prix de modifications techniques mineures et sans qu’il ne soit nécessaire d’obtenir une nouvelle autorisation.

La réversibilité : un cadre juridique encore en construction 

Afin d'être possible et mise en œuvre, la réversibilité doit être appréhendée globalement, sous tous les plans : sur un plan technique, sur un plan financier et sur un plan juridique.

Sur un plan technique, la réversibilité peut être anticipée dès la phase de conception en pensant un bâtiment dont la transformation ne supposera que des modifications techniques mineures. 

Si le bâtiment n’a pas été pensé techniquement pour faire de la réversibilité, le risque est en effet de devoir procéder à des modifications techniques importantes au jour où l’activité est amenée à évoluer.

Dans certains cas, la réversibilité peut d’ailleurs n’être pas possible techniquement ou nécessiter des modifications trop importantes. 

Cela risque également d’impliquer un coût de transformation élevé. De sorte que, en pratique, dans certains cas, la démolition/reconstruction peut être plus intéressante sur le plan financier. 

Si cette dimension technique est prise en compte au stade de la conception, la réversibilité est alors facilitée au jour de sa mise en œuvre.

Le principal obstacle à la réversibilité des bâtiments est d'ordre juridique.

Le droit de l’urbanisme n’appréhende en effet pas directement la notion de réversibilité : il n’existe à ce jour aucune autorisation d’urbanisme réversible en tant que telle.

La législation actuelle ne prévoit pas de dispositions générales permettant d’assurer une réversibilité autorisée dès le départ pour toute la durée de vie d’un bâtiment.

Concrètement, chaque autorisation d’urbanisme n’autorise qu’une seule et unique destination par m2 de surface de plancher, ce de manière définitive, pour toute la vie du bâtiment.

Cela se matérialise par le Cerfa de demande, dans lequel il convient de répartir les surfaces selon les différentes destinations prévues par le code de l’urbanisme.

Plusieurs destinations peuvent tout à fait coexister dans un même projet, mais pour des surfaces de plancher distinctes, avec toutes les conséquences sur l’application des règles d’urbanisme. 

De la destination dépend en effet l’application de règles d’urbanisme différenciées. 

Le jour où l’activité exploitée est amenée à changer, c’est-à-dire le jour où la destination donnée initialement à une surface de plancher doit être modifiée  : il est alors en principe nécessaire d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme.

Une déclaration préalable est requise en cas de changement de destination (à l’exclusion des changements entre sous destinations). Un permis de construire est nécessaire (en cas de changement entre les destinations et sous destinations) si les travaux touchent aux façades ou aux structures porteuses (articles R.421-14 et R.421-17 du code de l’urbanisme).

En pratique, si la réversibilité n’a pas été intégrée techniquement dès la conception, les travaux sont tels qu’un permis de construire s’impose le plus souvent.

L’obtention d’une nouvelle autorisation suppose alors de se conformer au cadre juridique applicable à la nouvelle destination souhaitée. La réversibilité n’est donc possible que si les règles en vigueur au moment du changement de destination le permettent.

Il y a ici un risque de non-conformité, ce qui revient parfois même à figer le bâtiment dans le temps. Ce d’autant plus que, depuis la conception du bâtiment, les règles sont susceptibles d’avoir évolué.

L’obtention d’une nouvelle autorisation d’urbanisme ouvre par ailleurs un nouveau délai contentieux et fait donc supporter un nouveau risque juridique.

Le changement d’activité peut également avoir des incidences sur le plan fiscal, en générant de nouvelles taxes (taxe bureaux, TVA, taxe d’aménagement…), ou encore sur les règles relevant du droit de la construction (hauteur, épaisseur, sécurité, accessibilité, performance énergétique…) qui diffèrent en fonction de l’usage du bâtiment.  

L’absence d’autorisation d’urbanisme réversible constitue donc clairement un frein à l’autorisation de projets réversibles.

Conclusion 

Le principal obstacle à la réversibilité des bâtiments apparaît comme étant d'ordre juridique.

Il n’existe pas, en tant que telle, d’autorisation d’urbanisme réversible à ce jour et un changement d’activité suppose en principe d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme.

Il existe cependant des outils juridiques expérimentaux, notamment le permis d'innover, qui peuvent permettre d’autoriser certains projets réversibles.

La suite au prochain épisode =consacré aux outils qui peuvent permettre malgré tout autoriser certains projets réversibles.