Réversibilité des bâtiments : le permis d’innover
Retrouvez les précédents articles de cette série dédiée à la réversibilité :
- Conférence AMO – Intervention d’Axel Bertrand sur la réversibilité des bâtiments et le permis d’innover
- Réversibilité des bâtiments : le droit de l’urbanisme permet-il de créer des bâtiments réversibles ?
- Réversibilité des bâtiments : quels outils en urbanisme ?
Dans un contexte marqué par la crise du logement, la vacance des surfaces de bureaux et l'évolution des modes de vie et de travail, la réversibilité des bâtiments est devenue un enjeu majeur.
La réversibilité, c’est-à-dire la capacité pour un bâtiment de changer de destination tout au long de sa vie sans nécessiter une nouvelle autorisation d’urbanisme, s’impose comme une solution d’avenir.
La réversibilité des bâtiments offre également une solution innovante à plusieurs défis contemporains, notamment la réduction de l’empreinte carbone du secteur de la construction (essentiellement de la démolition/reconstruction) et la raréfaction du foncier.
Pourtant, à ce jour, le droit de l’urbanisme n’appréhende pas directement la question de la réversibilité.
Il n’existe pas, en tant que telle, d’autorisation d’urbanisme réversible. Un changement d’activité suppose la plupart du temps d’obtenir une nouvelle autorisation d’urbanisme qui expose à un risque de non-conformité, à un nouveau risque juridique, ainsi qu’à des incidences fiscales le cas échéant.
Il existe cependant des outils juridiques expérimentaux dont certains peuvent permettre d’autoriser des projets réversibles, à des conditions bien définies.
Il s’agit notamment du permis d’innover.
Le permis d’innover : un dispositif expérimental
Le permis d’innover a été instauré par l’article 88 II de la loi n°2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine (loi LCAP).
Il s'agit d'un dispositif expérimental initialement prévu pour une durée de 7 ans, soit jusqu’en 2023.
L’article 5 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN) a allongé la durée d’expérimentation en conservant la durée de 7 ans en prenant pour point de départ la date de promulgation de la loi ELAN, soit jusqu’en 2025.
La durée d’expérimentation a finalement été portée à 12 ans, à compter de la publication de la loi ELAN, par l’article 22 de la loi n°2023-973 du 23 octobre 2023 relative à l'industrie verte, soit jusqu’en 2030.
Qu’est-ce que le permis d’innover ?
Il s’agit d’une autorisation d’urbanisme qui autorise des dérogations aux règles opposables à un projet à condition que des résultats satisfaisant aux objectifs poursuivis par les règles auxquelles il est dérogé soient atteints.
Les règles auxquelles il est susceptible de déroger ne sont pas limitées.
Il peut donc s’agir des règles de construction mais aussi des règles d’urbanisme. Y compris la règle qui impose que chaque m2 n’ait qu’une seule et unique destination, ainsi que les règles d’urbanisme applicables en fonction de la destination, notamment les règles du PLU (stationnement…) et du code de la construction et de l’habitation (sécurité incendie, ventilation, performance énergétique…).
C’est ici que le permis d’innover permet d’autoriser un projet réversible.
Tel était par exemple le cas du projet “TEBIO” situé dans le périmètre de l’opération d’intérêt national (OIN) Bordeaux Euratlantique, projet conçu par l’Agence Canal Architecture de Patrick Rubin.
Pour ce projet, le Cerfa déposé cochait deux cases, bureaux et logements, impliquant notamment de déroger aux normes de sécurité incendie, en principe différenciées. Il a de plus été prévu que la fiscalité serait appliquée de manière différée, en fonction de l’affectation réellement constatée.
Le permis d’innover permet donc d’autoriser un projet réversible, par dérogation, en ce qu’aucune autorisation d’urbanisme ne sera requise ultérieurement, au moment du changement d’activité, puisque ce changement a été autorisé dès le départ.
Les projets éligibles au permis d’innover
Le permis d’innover ne pouvait initialement bénéficier qu’aux projets soumis à permis de construire situés dans le périmètre d’une opération d’intérêt national (OIN).
La loi ELAN a élargi ce dispositif.
Le permis d’innover peut désormais bénéficier à tous les maîtres d'ouvrage (publics ou privés), de constructions ou d’aménagements, pour tous les projets soumis à permis ou à déclaration préalable.
Le projet reste toutefois limité à certains périmètres.
Il doit se situer dans le périmètre d'une opération d'intérêt national (OIN), d'une grande opération d'urbanisme (GOU) ou dans le périmètre du ou des secteurs d'intervention des opérations de revitalisation du territoire (ORT).
Le projet ne doit de plus pas avoir bénéficié de l’ancien permis de faire, devenu permis d’expérimenter avec l’article 49 de la loi n°2018-727 du 10 août 2018 pour un Etat au service d'une société de confiance (loi ESSOC). Outil désormais intégré dans le droit commun de la construction via les solutions d’effet équivalent.
La procédure d’obtention du permis d’innover
La demande de dérogation suppose de réaliser une étude technique permettant de vérifier l'atteinte des résultats satisfaisants aux objectifs poursuivis par les règles auxquelles il est dérogé.
Le texte est silencieux sur le contenu de cette étude. Il s’agit en toutes hypothèses d’une étude technique dans laquelle le maître d’ouvrage doit exposer comment, par quels moyens techniques, il entend atteindre ces résultats.
Cette étude est soumise à l’avis conforme de l’établissement public d’aménagement (EPA) compétent et, à défaut, du Préfet.
L'étude et l'avis conforme sont joints à la demande de permis ou à la déclaration préalable.
Le permis ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable tient alors lieu d'approbation des dérogations.
Il y a donc une seule et unique autorisation, ce qui limite le risque contentieux.
Si le permis d’innover autorise la réversibilité, l’intérêt est de permettre le changement de destination ultérieurement sans avoir à solliciter une nouvelle autorisation d’urbanisme. Une simple information de la collectivité serait en pratique requise.
Le texte relatif au permis d’innover ne précise de plus rien sur les modalités de mise en œuvre du permis d’innover. Aucun dispositif de contrôle n’est en particulier prévu dans la phase d’exécution ou à l’achèvement des travaux. Contrairement à l’ancien permis d’expérimenter et aujourd’hui aux solutions d’effet équivalent.
Conclusion
Le permis d’innover peut permettre d’autoriser un projet réversible.
La procédure et le cadre juridique sont assez libres, ce qui pourrait sembler assez avantageux. A ce jour, il existe pourtant très peu de projets réversibles autorisés.
La contrepartie de cette liberté est en effet la responsabilité et la prise de risque qui consiste à utiliser cet outil. Ce qui, juridiquement, paraît constituer l’un des freins majeurs du recours au permis d’innover et donc à l’autorisation de projets réversibles.
Le permis d’innover est de plus circonscrit à certains périmètres limités.
Signe qu’il convient certainement de créer une autorisation d’urbanisme dédiée à la réversibilité : un véritable “permis réversible”.
La suite au prochain épisode consacré à une question : faut-il créer un permis réversible ?
Par Axel Bertrand, avocat associé
