CE, 12 mars 2024, société ADL, n°464589, Inédit au recueil Lebon
Le Conseil d’Etat rappelle qu’un sursis à statuer peut être opposé à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable malgré le bénéfice d’un certificat d’urbanisme si les conditions permettant d’opposer ce sursis sont réunies à la date de délivrance du certificat. L’omission de cette possibilité dans le certificat d’urbanisme n’y faisant pas obstacle.
La cristallisation des règles d’urbanisme par le certificat d’urbanisme
Le certificat d’urbanisme permet de bénéficier d’une cristallisation des règles d’urbanisme pendant un délai de dix-huit mois.
Lorsqu’une demande de permis de construire ou une déclaration préalable est déposée dans ce délai, les dispositions d’urbanisme, le régime des taxes et participations d’urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété opposables sont donc celles qui étaient en vigueur à la date de délivrance du certificat d’urbanisme. A l’exception toutefois des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique (article L.410-1 du code de l’urbanisme).
Le certificat d’urbanisme permet ainsi de bénéficier d’une certaine sécurité juridique et de se prémunir de l’évolution potentiellement défavorable des règles d’urbanisme au cours de l’élaboration d’un projet ou de son instruction.
Le sursis à statuer en cas d’élaboration ou de révision d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU)
Dans certaines hypothèses prévues par l’article L.424-1 du code de l’urbanisme, l’autorité administrative a la possibilité de surseoir à statuer sur une demande d’autorisation d’urbanisme.
C’est notamment le cas lors de l’élaboration ou de la révision d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Dès lors qu’a eu lieu le débat sur orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (PADD), il peut être sursis à statuer sur toute demande qui serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur PADD (article L.153-11 du code de l’urbanisme).
Le certificat d’urbanisme permet-il alors de faire échec à la possibilité d’opposer un sursis à statuer ?
L’articulation entre certificat d’urbanisme et sursis à statuer
L’article L.410-1 du code de l’urbanisme prévoit expressément que le certificat d’urbanisme doit indiquer lorsqu’un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis, et préciser le fondement de ce sursis.
Le Conseil d’Etat juge constamment que le mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme ne fait pas obstacle à la possibilité d’opposer un sursis à statuer si les conditions permettant d’opposer ce sursis sont réunies à la date de délivrance du certificat d’urbanisme.
Un sursis à statuer peut donc être opposé à une demande de permis de construire ou à une déclaration préalable malgré le bénéfice d’un certificat d’urbanisme uniquement si les conditions permettant d’opposer ce sursis étaient réunies à la date de délivrance du certificat (CE, 3 avril 2014, commune de Langolen, n°362735, Lebon T.).
L’omission de la mention d’une telle possibilité dans le certificat d’urbanisme ne faisant pas obstacle à ce qu’un sursis à statuer soit opposé (CE, 24 décembre 2020, n°435980, Inédit au recueil Lebon).
Si le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en cours d’élaboration ou de révision entre en vigueur dans le délai de cristallisation des règles d’urbanisme après qu’un sursis à statuer ait été légalement opposé, les dispositions issues du nouveau PLU sont donc applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable à l’expiration du délai de sursis à statuer, ce malgré le certificat d’urbanisme (CE, 18 décembre 2017, n°380438, Lebon T. ; CE, 11 octobre 2017, n°401878, Lebon T.).
Ce que rappelle précisément le Conseil d’Etat au cas présent :
“(…) 7. Il résulte de la combinaison des articles L. 424-1, L. 153-11 et L. 410-1 du code de l’urbanisme que tout certificat d’urbanisme délivré sur le fondement de l’article L. 410-1 a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d’autorisation ou de déclaration préalable déposée dans le délai indiqué examinée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat, parmi lesquelles figure la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis lorsqu’est remplie, à la date de délivrance du certificat, l’une des conditions énumérées par l’article L. 424 -1 du code de l’urbanisme. Une telle possibilité vise à permettre à l’autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du futur plan local d’urbanisme. Lorsque le plan en cours d’élaboration et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues de ce nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable.(…) ” (CE, 12 mars 2024, société ADL, n°464589, Inédit au recueil Lebon).
Illustration
Au cas d’espèce, à la date de délivrance du certificat d’urbanisme, le débat sur les orientations générales du PADD du nouveau PLU avait déjà eu lieu, de même que l’arrêt du projet de plan local d’urbanisme et l’enquête publique.
Quant au projet, il s’agissait de la construction de trois maisons d’habitation individuelles sur un terrain à diviser en trois lots dans une zone naturelle. Le Conseil d’Etat relève qu’il était de nature à compromettre l’exécution du plan local d’urbanisme en cours d’élaboration dont le projet de règlement prévoyait d’interdire les constructions nouvelles à usage d’habitation dans la zone d’implantation du projet.
Un sursis à statuer aurait donc dû être opposé à la demande puis le nouveau PLU être opposé au projet.
Conclusion
Le certificat d’urbanisme est un outil très intéressant pour les porteurs de projets qui leur permet de bénéficier d’une vraie sécurité juridique. A condition toutefois que, à la date de délivrance de ce certificat, les conditions permettant de surseoir à statuer ne soient pas réunies. Ce dont il convient de s’assurer pour anticiper un éventuel risque de sursis à statuer, notamment si une procédure d’élaboration ou de révision du PLU est en cours, puisque cette mention est régulièrement “oubliée” par l’administration.
Par Axel Bertrand, avocat associé
