Pas de régularisation sans intention de régulariser – CE, 17 juin 2024, société Rondis, n°471711

Le Conseil d’Etat juge qu’un permis de construire modificatif ne peut régulariser le ou les vices entachant la légalité du permis initial que si l'objet de ce permis modificatif est précisément cette régularisation (CE, 17 juin 2024, Société Rondis, n°471711)

Pas de régularisation sans intention de régulariser – CE, 17 juin 2024, Société Rondis, n°471711

 
Le permis de construire modificatif et la régularisation
 

Un permis de construire non conforme aux règles d’urbanisme peut être régularisé par la délivrance d’un permis de construire modificatif (CE, 2 février 2004, SCI La Fontaine de Villiersn°238315).

Cette régularisation peut être faite spontanément par le bénéficiaire ou après un sursis à statuer en application de l’article L.600-5-1 du code de l’urbanisme.

Les possibilités de régularisation sont importantes, tous les vices pouvant être régularisés (incompétence, vice de procédure, erreur de droit…).

Un permis modificatif peut être délivré tant que le permis de construire est en cours de validité, que les travaux ne sont pas achevés et à condition que les modifications envisagées n’apportent pas au projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même (CE, Section, 26 juillet 2022, n°437765).

Encore plus, la régularisation d’un permis initial par un permis modificatif peut résulter de l’évolution des règles d’urbanisme méconnues. Il est donc possible de faire évoluer les règles d’urbanisme méconnues, après délivrance du permis initial, afin d’assurer la conformité du projet à ces règles d’urbanisme (CE, 7 mars 2018, Mme Blochn°404079).

Le Conseil d’Etat est même allé plus loin en jugeant que le permis initial peut être régularisé par un permis modificatif si la règle d’urbanisme méconnue ne l’est plus en raison d’un changement dans les circonstances de fait (CE, 10 octobre 2022, Société Territoires Soixante-Deuxn°451530 – voir notre article à ce sujet).

C’est ce que rappelle le Conseil d’Etat au cas présent :

(…) 2. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme est entachée d’incompétence, qu’elle a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l’autorisation, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’une autorisation modificative dès lors que celle-ci est compétemment accordée pour le projet en cause, qu’elle assure le respect des règles de fond applicables à ce projet, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Il en va de même dans le cas où le bénéficiaire de l’autorisation initiale notifie en temps utile au juge une décision individuelle de l’autorité administrative compétente valant mesure de régularisation à la suite d’un jugement décidant, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, de surseoir à statuer sur une demande tendant à l’annulation de l’autorisation initiale. Dès lors que cette nouvelle autorisation assure la régularisation de l’autorisation initiale, les conclusions tendant à l’annulation de l’autorisation initialement délivrée doivent être rejetées. (…) ” (CE, 17 juin 2024, Société Rondisn°471711).

Pas de régularisation sans intention de régulariser
 

Pour que le permis de construire modificatif régularise le ou les vices entachant la légalité du permis initial, il faut toutefois que le but, l’objet du permis modificatif, soit précisément cette régularisation.

Sans quoi il ne peut avoir cet effet.

Au cas présent, le permis initial avait été délivré par une autorité incompétente.

Le Conseil d’Etat relève que le seul fait que le permis de construire modificatif ait été pris par une autorité compétente n’a pas automatiquement pour effet de régulariser le vice d’incompétence. 

Il appartenait au juge de rechercher si l’objet du permis de construire modificatif était précisément de régulariser ce vice, en tenant notamment compte de la chronologie dans laquelle s’inscrivait la demande de permis modificatif et des échanges avec la commune :

(…) 3. Il ressort des énonciations de l’arrêt attaqué que la cour administrative d’appel de Nancy a jugé que le permis de construire modificatif délivré le 15 décembre 2020 à la société pétitionnaire, dès lors qu’il l’avait été compétemment, avait eu pour effet de régulariser le vice tenant à l’incompétence du signataire de l’arrêté du 6 décembre 2019, alors même que ce permis de construire modificatif n’avait pas été délivré dans le but de régulariser la compétence de son signataire et qu’il n’avait eu pour objet et pour effet que de modifier une partie du permis de construire. En déduisant ainsi de la seule circonstance que le permis de construire modificatif avait été délivré par l’autorité compétente qu’il pouvait être regardé comme ayant régularisé le vice d’incompétence dont était entaché le permis initial, alors qu’il lui appartenait de rechercher s’il résultait des pièces du dossier, tels que la chronologie dans laquelle s’inscrivait la demande de permis modificatif ou les échanges intervenus avec la commune à l’occasion de son instruction, que ledit permis modificatif avait eu en l’espèce cet objet de régularisation, la cour administrative d’appel de Nancy a entaché son arrêt d’erreur de droit. (…)” (CE, 17 juin 2024, Société Rondisn°471711).

Conclusion
 

Un permis de construire modificatif ne peut donc avoir un effet de régularisation que si l’intention du demandeur était précisément d’obtenir cet effet.

En pratique, nous recommandons donc de toujours indiquer expressément et précisément, dans le Cerfa ainsi que dans la notice du permis de construire modificatif, les points que le permis de construire modificatif a pour objet de régulariser.