Aucune autorisation d’urbanisme n’est en principe requise pour la division d’un immeuble existant en plusieurs logements.

La division de logements par division d'un immeuble existant n’est en effet pas elle-même soumise à autorisation d’urbanisme.

Ce type d’opération peut toutefois être soumis à d’autres autorisations administratives.

Les travaux réalisés pour la création des logements peuvent de plus être soumis à autorisation d’urbanisme.

• ‍Quelle autorisation pour diviser une maison ?
• Quelles sont les autorisations administratives requises pour diviser un immeuble en plusieurs logements ?
• Quand faut-il une autorisation d’urbanisme pour diviser un immeuble en plusieurs logements ?

Vous trouverez les réponses à ces questions dans cet article.

Quelles sont les autorisations administratives requises pour diviser un immeuble en plusieurs logements ?

Aucune autorisation d’urbanisme n’est en principe requise pour la division d’un immeuble en plusieurs logements.

Ce type d’opération peut toutefois être soumis à d’autres autorisations administratives.

Il s’agit notamment du permis de diviser et/ou du permis de louer.

Qu’est-ce que le permis de diviser ?

Le permis de diviser est prévu par les articles L.126-18 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Il permet aux collectivités de soumettre la création de logements par division d'un immeuble existant à autorisation préalable dans certains secteurs.

Les secteurs concernés sont délimités par la commune ou par l'EPCI compétent en matière d'habitat.

Il s’agit, soit de secteurs présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquels l'habitat dégradé est susceptible de se développer, soit de secteurs de mixité sociale délimités par le plan local d’urbanisme.

Dans ces zones, les travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant sont soumis à autorisation préalable du maire ou du du président de l’EPCI compétent en matière d’habitat.

Le délai d’instruction de la demande d’autorisation est d’un mois.

Le défaut de réponse dans ce délai vaut délivrance d’une autorisation tacite.

En cas de travaux soumis à autorisation d’urbanisme, le permis de construire ou la déclaration préalable tient lieu du permis de diviser en cas d'accord de l'autorité compétente pour délivrer cette même autorisation préalable (article R.425-15-2 du code de l’urbanisme).

Attention, des sanctions sont applicables en cas de division soumise à autorisation réalisée sans l’autorisation requise.

Qu’est-ce que le permis de louer ?

Il s’agit selon les cas d’une déclaration ou d’une autorisation de mise en location.

La déclaration de mise en location

La déclaration de mise en location est prévue par les articles L.634-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Dans certaines zones, toute mise en location doit être déclarée au maire ou au président de l’EPCI compétent en matière d’habitat dans un délai de 15 jours suivant la conclusion du contrat de location.

Toutes les mises en location ne sont pas nécessairement concernées. La délibération arrêtant les secteurs concernés peut en effet fixer les catégories et caractéristiques des logements soumis à déclaration.

Les zones soumises à ce régime de déclaration sont délimitées par la commune ou l’EPCI compétent en matière d'habitat.

La déclaration doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Attention, des sanctions sont prévues en cas de défaut de déclaration (maximum de 5000 euros).

L’autorisation de mise en location

L’autorisation de mise en location est prévue par les articles L.635-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Dans certaines zones, la mise en location d’un logement est soumise à autorisation préalable délivrée par le maire ou le président de l’EPCI compétent en matière d'habitat.

Là aussi, toutes les mises en location ne sont pas nécessairement concernées. La délibération arrêtant les secteurs concernés pouvant fixer les catégories et caractéristiques des logements soumis à autorisation.

Les zones soumises à ce régime d’autorisation sont délimitées par la commune ou l’EPCI compétent en matière d'habitat sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé.

Une visite d’examen du logement peut être réalisée pendant l’instruction de la demande d’autorisation.

A l’expiration du délai d’instruction d’un mois, le silence gardé par le président de l’EPCI ou le maire de la commune vaut autorisation tacite de mise en location.

Attention, des sanctions sont prévues dans les cas où l’autorisation n’a pas été demandée (maximum de 5000 euros) ou si un logement est mis en location alors que l’autorisation a été refusée (maximum de 15 000 euros).

Quand faut-il une autorisation d’urbanisme pour diviser un immeuble en plusieurs logements ?

La division d’un immeuble en plusieurs logements n’est pas elle-même soumise à autorisation d’urbanisme.

Les travaux qui accompagnent cette division peuvent toutefois être soumis à autorisation d’urbanisme.

Notamment dans les cas suivants :

• Création de surface de plancher de plus de 5 m2
• Modifications de l’aspect extérieur (ajout de velux…)
• Changement de destination

D’autres travaux peuvent également être soumis à autorisation d’urbanisme, par exemple des travaux portant sur un immeuble ou une partie d'immeuble inscrit au titre des monuments historiques, lesquels sont soumis à permis de construire, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires (article R.421-16 du code de l’urbanisme).

Ou encore, certains travaux dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable (article L.632-1 du code du patrimoine).

Attention enfin, même si les travaux ne sont pas soumis à autorisation d’urbanisme, cela ne dispense pas de respecter le plan local d’urbanisme, notamment les règles relatives au stationnement qui peuvent imposer la réalisation de places supplémentaires (voir notre article : “Obligations de créer des places de stationnement : quelle est la réglementation ?”).

Les travaux doivent ainsi toujours être conformes au PLU, y compris dans le cas d’une division d'un immeuble existant pour créer des logements.

Conclusion

Aucune autorisation d’urbanisme n’est en principe requise pour la division d’un immeuble existant en plusieurs logements.

Ce type d’opération peut toutefois être soumis à d’autres autorisations administratives, notamment le permis de diviser et/ou le permis de louer.

Les travaux réalisés peuvent également être soumis à autorisation d’urbanisme et doivent toujours être conformes au PLU, notamment aux règles relatives au stationnement.