Le Conseil d’Etat rappelle les conséquences de l’annulation ou de la déclaration d'illégalité d’un plan local d’urbanisme, d’un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale sur les autorisations d’urbanisme déjà délivrées (CE, 5 mars 2025, Société Ganeshca, n°494321).

L’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un PLU n’a pas d’effet sur les autorisations d’urbanisme déjà délivrées si elle repose sur un motif qui leur est étranger

Les conséquences de l’annulation ou de la déclaration d’illégalité d’un PLU sur les autorisations d’urbanisme sont régies par le code de l’urbanisme. 

L’annulation ou la déclaration d'illégalité d’un plan local d’urbanisme, d’un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale a ainsi pour effet de remettre en vigueur le document immédiatement antérieur (article L.600-12 du code de l’urbanisme).

L’annulation ou la déclaration d'illégalité d’un PLU n’affecte toutefois pas les autorisations d’urbanisme délivrées antérieurement, à condition que ces annulations ou déclarations d'illégalité “reposent sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet” (article L.600-12-1 du code de l’urbanisme).

Il faut donc distinguer deux hypothèses.

• Soit l’annulation ou la déclaration d’illégalité du document local d’urbanisme repose sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet : auquel cas elle n'affecte pas la légalité de l’autorisation d’urbanisme.

• Soit l’annulation ou la déclaration d’illégalité du document local d’urbanisme repose sur un motif qui n’est pas étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet : auquel cas elle affecte la légalité de l’autorisation d’urbanisme.

Le Conseil d’Etat avait déjà précisé les motifs qui doivent être considérés comme “étrangers aux règles d’urbanisme” ainsi que les conditions dans lesquelles il convient de faire application de l’ancien document d’urbanisme remis en vigueur pour apprécier la légalité de l’autorisation d’urbanisme (CE, Section, 2 octobre 2020, SCI du Petit Bois, n°436934).

Au cas présent, le Conseil d’Etat rappelle cette grille de lecture (CE, 5 mars 2025, Société Ganeshca, n°494321).

Quels sont les motifs étrangers aux règles d’urbanisme ? 

Le Conseil d’Etat rappelle d’abord que, dans le cadre d’un recours contre une autorisation d’urbanisme, le juge saisi d’un moyen tiré de l’illégalité du document local d’urbanisme doit vérifier si l’un des motifs d’illégalité du document est en rapport direct avec les règles applicables à l’autorisation d’urbanisme.

Si tel n’est pas le cas, l’illégalité du document local d’urbanisme est sans effet sur l’autorisation d’urbanisme. 

Si tel est le cas, il faut ensuite déterminer si ce motif d’illégalité est ou non étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet en cause.

Il faut pour cela distinguer les vices de légalité externe des vices de légalité interne : 

• Un vice de légalité externe est étranger à ces règles sauf s’il a été de nature à exercer une influence directe sur des règles d’urbanisme applicables au projet ;
• Un vice de légalité interne ne leur est pas étranger sauf s’il concerne des règles qui ne sont pas applicables au projet.

Quel document d’urbanisme appliquer pour apprécier la légalité de l’autorisation d’urbanisme ? 

Se pose alors la question de savoir au regard de quel document d’urbanisme la légalité de l’autorisation d’urbanisme doit être appréciée, suite à l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document local d’urbanisme pour un motif non étranger aux règles applicables au projet en cause.

Dans son avis du 2 octobre 2020, le Conseil d’Etat distinguait trois hypothèses (CE, Section, 2 octobre 2020, SCI du Petit Bois, n°436934) :

• Si le motif affecte la légalité de la totalité du document d’urbanisme : la légalité de l’autorisation contestée doit être appréciée au regard de l’ensemble du document immédiatement antérieur remis en vigueur ;

• Si le motif affecte seulement une partie divisible du territoire que couvre le document local d’urbanisme : ce sont les dispositions du document immédiatement antérieur relatives à cette zone géographique qui sont remises en vigueur. Ce que rappelle le Conseil d’Etat au cas présent ;

• Si le motif n’affecte que certaines règles divisibles du document d’urbanisme : la légalité de l’autorisation contestée n’est appréciée au regard du document immédiatement antérieur que pour les seules règles équivalentes nécessaires pour assurer le caractère complet et cohérent du document.

Enfin, le Conseil d’Etat rappelle que, lorsqu’un motif d’illégalité non étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet est susceptible de conduire à remettre en vigueur tout ou partie du document local d’urbanisme immédiatement antérieur, le moyen tiré de l’exception d’illégalité du document local d’urbanisme à l’appui d’un recours en annulation d’une autorisation d’urbanisme ne peut être utilement soulevé que si le requérant soutient également que cette autorisation méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur.

Conclusion 

L’annulation ou la déclaration d'illégalité d’un plan local d’urbanisme n’affecte pas nécessairement la légalité des autorisations d’urbanisme déjà délivrées. Il convient d’analyser au cas par cas les raisons de cette illégalité et l’impact sur les autorisations d’urbanisme déjà délivrées.